經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 從萬通金融中心A座乘坐低層電梯到6樓，出電梯就能看到北京黃金假日旅行社有限公司（以下簡(jiǎn)稱“黃金假日”）辦公室是一間有兩面玻璃墻的房間，建筑面積229平方米，實(shí)際使用面積119平方米，公攤面積110平方米。

錢宇是這家旅行社的老板，為了弄清楚自己購(gòu)買的萬通金融中心A座602室，為何會(huì)有這么大的公攤面積，他多次通過申請(qǐng)行政公開、司法訴訟等方式尋找答案，但先后奔走二十年，至今未果。

公攤面積是中國(guó)獨(dú)有的建筑房屋面積計(jì)量單位，包括電梯井、管道井、樓梯間、公共門廳過道、公共用房、管理用房、共用墻體、變電室、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等公共面積。一套房的建筑面積構(gòu)成，除了實(shí)際使用面積外，還有按比例攤派的公共面積。

(相關(guān)資料圖)

相關(guān)法律、法規(guī)并沒有對(duì)公攤面積占比做明確規(guī)定。通常情況下，不帶電梯多層住宅的公攤率在15%內(nèi)，高層電梯房公攤率不超過25%，商辦因比住宅有更多公共面積，因此公攤面積比住宅大一些，但很少超過40%。

對(duì)萬通金融中心公攤面積質(zhì)疑的不止錢宇，長(zhǎng)安公證處購(gòu)買的辦公用房位于錢宇公司的對(duì)面，由于不認(rèn)可公攤面積，至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明；購(gòu)房者王小琳曾以此將開發(fā)商北京萬通廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司訴至法院。

產(chǎn)生

1995年8月4日，黃金假日公司與萬通廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司（以下統(tǒng)稱“萬通”）公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，以2905美元/平方米單價(jià)購(gòu)買萬通金融中心A座602室，房屋建筑面積155平方米，總房款45萬美元。

據(jù)錢宇透露，當(dāng)時(shí)還沒有按揭貸款，外銷商品房均為分期付款，即首付50%，剩余50%按季度分兩年支付。同年8月23日，雙方在當(dāng)時(shí)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理了《預(yù)售契約》的預(yù)售預(yù)購(gòu)登記。

根據(jù)雙方約定，房子交付30天內(nèi)辦理房產(chǎn)證。但是由于房屋延期交付、購(gòu)房款沒有按期交付、交付標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議及黃金假日主體變更等一系列因素，雙方糾紛不斷，一直到2018年才最終辦理了房產(chǎn)證。

商品房預(yù)售時(shí)，單套建筑面積通過設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來，與測(cè)繪得出的建筑面積有一定差別，因此，購(gòu)房者在收房后，開發(fā)商通過“多退少補(bǔ)”進(jìn)行平衡。這也是房地產(chǎn)交易中心較為常見的現(xiàn)象。

1996年底，萬通金融中心交房后，但是由于雙方處于長(zhǎng)時(shí)間糾紛中，一直沒有辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。直到2003年，萬通才給黃金假日發(fā)去建筑面積表進(jìn)行確認(rèn)。正是這次建筑面積確認(rèn)，成為日后雙方對(duì)于公攤面積爭(zhēng)議的根源。

錢宇沒有想到，交房7年后，黃金假日旅行社購(gòu)買的A602室，建筑面積從155平方米增加至229平方米，增加了71平方米。根據(jù)最終面積，黃金假日旅行社還需要補(bǔ)繳20.8萬美元的房款。

因?yàn)樵黾臃忍?，錢宇拒絕補(bǔ)繳房款，“當(dāng)時(shí)因?yàn)檠悠诮环抠r償、廣告牌遮擋賠償，萬通也需要給我們錢”，錢宇說：“后來雙方達(dá)成協(xié)議，我們不向萬通賠償，萬通也不讓我們補(bǔ)繳房款。”

2010年，雙方簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，最終將萬通金融中心A602的建筑面積確認(rèn)為229平方米。錢宇表示，當(dāng)時(shí)因?yàn)槿f通沒有提供辦理房產(chǎn)證相關(guān)資料，他對(duì)公攤面積有爭(zhēng)議，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。

此后，錢宇通過多次司法訴訟，解決了遺留的房屋地址和合同簽訂主體等問題，最終于2018年10月11日拿到了萬通金融中心A602室的房產(chǎn)證，此時(shí)，距離當(dāng)初購(gòu)房時(shí)間已經(jīng)超過了20年。

建筑面積增加71平方米，但使用面積沒有變化，意味著增加的71平方米均為公攤面積，公攤率從原來的24%上升至48%。根據(jù)北京住建委出示的測(cè)繪結(jié)果，萬通金融中心6層的公攤率同為48%。

王小琳購(gòu)買的1011室交房后，建筑面積從163.8平方米增加至186平方米，使得公攤率從原來的25.6%增加至34.5%。

一位寫字樓開發(fā)商人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一棟建筑物只有一個(gè)公攤系數(shù)，理論上每層的公攤系數(shù)都是一樣的，“每層的布局和構(gòu)造不同，實(shí)際使用面積有一定差別，但這個(gè)差別不會(huì)太大”。

在他來看，萬通金融中心6層48%的公攤率與其他樓層相比，顯然屬于“不正常”，但具體原因，需要結(jié)合實(shí)際情況才能判斷。就萬通金融中心公攤面積大幅增加一事，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪萬通方面，得到的回復(fù)是：不接受任何采訪。

爭(zhēng)議

萬通新世界廣場(chǎng)總層高23層，1-5層原為小商品市場(chǎng)，6-23層為寫字樓，2017年前后清退小商品市場(chǎng)后，并更為名萬通金融中心，主要面向金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)企業(yè)招租，目前已經(jīng)入住不少金融機(jī)構(gòu)。

一直做旅行社生意的錢宇是萬通新世界廣場(chǎng)較早的業(yè)主之一。據(jù)他介紹，因?yàn)橥怃N項(xiàng)目，大部分業(yè)主都不在國(guó)內(nèi)居住，購(gòu)買后，繼續(xù)委托給萬通用于出租，目前，大部分房源掌控在萬通的手中。

根據(jù)住建委文件，萬通金融中心測(cè)繪方是北京國(guó)盛房地產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)中心，首次測(cè)繪時(shí)間為1996年11月，并出具測(cè)繪成果《萬通新世界廣場(chǎng)銷售面積表》，此后于2010年和2012年分別出具變更測(cè)繪成果。

1995年原建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要求，以套內(nèi)建筑面積為基數(shù)，計(jì)算商品房銷售建筑面積。但當(dāng)時(shí)北京處于從住房實(shí)物分配到商品化購(gòu)買的發(fā)展階段，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，仍沿用舊規(guī)則。

所謂舊規(guī)則是北京市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于我是銷售商品房有關(guān)測(cè)繪口徑的通知》，舊規(guī)則以使用面積為基數(shù)計(jì)算商品房銷售建筑面積，而新規(guī)則以套內(nèi)面積為基數(shù)。

因此，萬通金融中心缺乏包括套內(nèi)面積、部分公攤面積等相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)，目前的測(cè)繪數(shù)據(jù)仍是采用“使用面積、銷售面積”等指標(biāo)。

北京市住建委出具的材料顯示，萬通金融中心A座6層的公攤系數(shù)均為1.92，7層是1.55，而11層的公攤系數(shù)為1.53。由此形成同一棟大樓，各個(gè)樓層的公攤率出現(xiàn)巨大差異，尤其是6層的公攤系數(shù)遠(yuǎn)超正常數(shù)值。

錢宇一直試圖尋找公攤面積大幅增加背后的答案，但從他通過各個(gè)途徑獲得資料來看，并沒有一個(gè)完美的解釋。

北京市住建委提供給錢宇的資料顯示，萬通金融中心6層的建筑面積前后不一致。1996年銷售面積表中，6層銷售面積是6169平方米；而2010和2012的測(cè)繪報(bào)告書則顯示，6層建筑面積為5566平方米。

按照正常情況，因?yàn)橛胁糠植豢墒勖娣e，建筑面積應(yīng)該大于銷售面積，但2010年萬通金融中心6層的建筑面積比1996年的銷售面積減少了632平方米。這一差異造成的原因，萬通沒有給出答案。

萬通金融中心的8層也有類似情況，登記在萬通廣場(chǎng)公司名下的房產(chǎn)中，2002年9月填寫的1-8號(hào)建筑面積為3832.5平方米，而2009年12月填寫的建筑面積則變成3304.9平方米，減少了527.6平方米。

從測(cè)繪數(shù)據(jù)來看，萬通金融中心的建筑面積為10.99萬平方米，其中寫字樓部分的公攤面積為21756.4平方米，由于缺乏商業(yè)部分的公攤面積和公攤系數(shù)，目前錢宇還無法計(jì)算出整棟大樓的公攤系數(shù)。

存廢

公攤面積始于上世紀(jì)50年代的香港，彼時(shí)，香港的房子是整棟出售，由于購(gòu)買力限制，一些房企開始謀劃將房子拆開，每層樓劃分?jǐn)?shù)個(gè)空間銷售，公攤面積的前身“公共契約”應(yīng)運(yùn)而生。

所謂“公共契約”，即把整棟樓的土地全部產(chǎn)權(quán)以一定比例的建筑面積分配給所有住戶，購(gòu)房者買的是銷售面積，扣除了公共面積，剩下的才是使用面積，由此產(chǎn)生“公共契約”，即后來的公攤面積。

上世紀(jì)90年代，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，內(nèi)地曾在新加坡公屋模式和香港的商品房模式進(jìn)行過抉擇，最終，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，住房模式全面參照香港模式，期房、公攤等模式隨之引入。

1995年，建設(shè)部頒布了《商品房銷售面積計(jì)算機(jī)共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第五條規(guī)定，商品房銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。錢宇也是第一批享受公攤面積的商品房消費(fèi)者。

雖然確立了公攤面積制度，也規(guī)定了哪些建筑設(shè)施作為公攤面積，但對(duì)公攤面積的比例，一直沒有做出明確規(guī)定。

一位開發(fā)商人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，公攤面積本身雖然有爭(zhēng)議，但爭(zhēng)議的更多的是執(zhí)行過程中的透明度，“公攤面積有多少，只有開發(fā)商和測(cè)繪公司知道，購(gòu)房者是不清楚，即便是明知道不合理，也沒法證明”。

他進(jìn)一步指出，一個(gè)城市具備測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)并不多，沒有資質(zhì)或資質(zhì)不被認(rèn)可的機(jī)構(gòu)，即便是測(cè)繪后形成結(jié)果，也很難獲得司法上的認(rèn)可。而且，實(shí)際測(cè)繪中也存在諸多現(xiàn)實(shí)障礙，購(gòu)房者想要驗(yàn)證自家房子的公攤是否合理，基本不具備可行性。

由于法律、法規(guī)沒有對(duì)公攤面積比例做出明確約定，類似萬通金融中心6層接近一半的公攤面積，也很難從法律途徑獲得解決，這不僅是錢宇的困境，也是所有購(gòu)房者不得不面對(duì)的難題。

公攤面積大小背后是實(shí)實(shí)在在的利益。一家房企區(qū)域人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一個(gè)10萬平方米的項(xiàng)目，如果將公攤系數(shù)提高0.1，“就可以釋放出幾千平方米的建筑面積，如果是一線城市，就會(huì)幾個(gè)億的銷售額”。

而且，建筑面積不僅僅關(guān)聯(lián)房?jī)r(jià)，還關(guān)聯(lián)契稅、二手房交易稅費(fèi)及后期物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。也就是說，除了消費(fèi)者利益受損外，其他各方均能夠獲得持續(xù)的好處，“這也是公攤面積短時(shí)間難以取消的主要阻力”。

但備受詬病的公攤面積以及形成的利益同盟，已經(jīng)開始逐步瓦解。今年7月，合肥舉行的全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議上，提出“積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，開始醞釀取消公攤面積；此外，北京和廣州也開始在取消公攤面積等方面進(jìn)行嘗試和探索。

其實(shí)，早在2002年，重慶就率先取消公攤面積，開始以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；2013年，香港正式取消了公攤面積。

“要么徹底取消公攤面積，如果取消不了，就透明化和市場(chǎng)化”，上述開發(fā)商人士表示，就是因?yàn)槿狈ν该骰褪袌?chǎng)化，使得公攤面積存在一定尋租空間，“一般大開發(fā)商都不會(huì)打這方面的主意”。

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