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光大證券股份有限公司何緬南近期對萬科A進行研究并發(fā)布了研究報告《2022年中報點評：毛利率降幅邊際收窄，萬物云上市蓄勢待發(fā)》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為18.15元。

萬科A(000002)　　事件：2022年8月30日，公司發(fā)布中報。22年H1，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。點評：中期業(yè)績延續(xù)Q1良好增長趨勢，財務與資金狀況穩(wěn)健，拿地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)營服務業(yè)務發(fā)展快速，萬物云分拆上市進程順暢，有望加大賦能內(nèi)部發(fā)展?！　?）營收穩(wěn)步增長，毛利率降幅邊際收窄。22年H1，公司實現(xiàn)營收2069.2億元，同比增長23.8%；綜合毛利率與扣除稅金及附加后毛利率分別為20.5%、16.4%，分別較21年H1降低2.5pct、1.8pct，降幅邊際收窄。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營收1788.8億元，同比增長23.9%，結(jié)算毛利率為21.9%，扣除稅金及附加后毛利率為17.3%，毛利率表現(xiàn)逐步企穩(wěn)。同時，公司22年H1對合聯(lián)營公司的投資收益為-2.8億，較21年H1減少24.8億元，合聯(lián)營公司盈利水平承壓明顯。　　2）經(jīng)營服務業(yè)務發(fā)展較快。22年H1，公司物業(yè)服務板塊營收為121.9億元，同比增長42%，占總營收比重為5.9%，22年7月萬物云境外上市的申請已獲證監(jiān)會核準，發(fā)展有望提速；物流業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元，同比增長39.1%；租賃住宅業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%；商業(yè)業(yè)務(含非并表項目)營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%?！　?）地產(chǎn)銷售短期承壓。22年H1，公司實現(xiàn)全口徑銷售額2152.9億元，銷售面積1290.7萬平米，同比分別下降39.3%、41.1%，其中，上海區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域銷售金額占比分別為36.3%、22.1%、12.1%，核心區(qū)域銷售貢獻較大?！　?）拿地審慎，聚焦核心城市。22年H1，公司新增總土儲建面307.8萬平米，總地價386.8億元，權(quán)益地價248.3億元，全口徑拿地銷售比為18%，其中，于一二線城市的拿地金額占比達95.6%，土儲結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。截至22年H1期末，公司在建及規(guī)劃中總土儲建面合計13722.8萬平米，未來土儲充足?！　?）財務狀況穩(wěn)健，融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截至22年H1期末，公司凈負債率為35.5%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率為68.4%，一年內(nèi)到期短債占比為22.4%，較21年H1下降9pct，目前銀行與直融渠道暢通，存量融資的綜合融資成本為4.08%?！　∮A測、估值與評級：公司作為行業(yè)頭部房企，應對行業(yè)風險準備充足，品牌成熟，拿地審慎，經(jīng)營服務業(yè)務發(fā)展較快，財務管控穩(wěn)健。考慮公司合聯(lián)營公司投資收益減少等因素，小幅下調(diào)公司22-24年EPS預測為2.34元（下調(diào)0.8%）、2.82元（下調(diào)1.1%）、3.32元（下調(diào)2.2%），當前A股股價對應22-24年PE估值為7.8/6.4/5.5倍，維持“買入”評級。　　風險提示：銷售與拿地不達預期，竣工與交付不達預期，市場下行超預期等風險。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，中金公司張宇研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值為48.54%，其預測2022年度歸屬凈利潤為盈利234.44億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預測PE為8.99。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內(nèi)共有25家機構(gòu)給出評級，買入評級22家，增持評級3家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標均價為25.35。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競爭力的護城河優(yōu)秀，盈利能力良好，營收成長性一般。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率。該股好公司指標3星，好價格指標4星，綜合指標3.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）

標簽： 光大證券