（原標(biāo)題：公募REITs上市兩周年：不畏浮云遮望眼）

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【路在何方】

當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放已較為充分，長(zhǎng)期投資價(jià)值顯現(xiàn)。

何桂婷

公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)首批產(chǎn)品在中國(guó)上市至今，正好兩年時(shí)間。兩年中，市場(chǎng)情緒經(jīng)歷了從觀望到高漲再到震蕩下行的大起大落，市場(chǎng)參與者對(duì)此都印象深刻。當(dāng)下怎么看，未來(lái)怎么辦，不僅對(duì)公募REITs的發(fā)行方提出了挑戰(zhàn)，更是擺在機(jī)構(gòu)投資者面前的一道難題。在目前的市場(chǎng)低迷期，保險(xiǎn)資金作為專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資人，也是長(zhǎng)線資金的代表，應(yīng)該更加理性地看待這個(gè)市場(chǎng)，才能撥開(kāi)迷霧、抓住本質(zhì)、辨明方向。

第一，REITs作為保險(xiǎn)資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略性機(jī)遇，不會(huì)隨市場(chǎng)的短期波動(dòng)而改變。對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)REITs發(fā)展半個(gè)多世紀(jì)至今，經(jīng)歷了多次波折，起初發(fā)展也是非常緩慢，在推出后第28年總市值規(guī)模才突破100億美元，但在政策逐步完善、資金面逐步豐富的背景下，REITs的市場(chǎng)規(guī)模出現(xiàn)兩次跨越式增長(zhǎng)，投資價(jià)值得到了長(zhǎng)線資金認(rèn)可，相應(yīng)地也為長(zhǎng)線資金帶來(lái)了豐厚回報(bào)。中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)育之初就充分吸收了海外經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展速度呈現(xiàn)出跨越式狀態(tài)，兩年時(shí)間發(fā)行規(guī)模接近1000億，市場(chǎng)波動(dòng)也會(huì)較為顯著。但REITs市場(chǎng)本身具有廣闊容量前景，按存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)換估算市值規(guī)模將達(dá)到5萬(wàn)億元，是配置型保險(xiǎn)資金應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的必然選擇。

第二，公募REITs作為全新投資品種，其震蕩波動(dòng)本身也將成為頂層政策配套和市場(chǎng)機(jī)制完善的關(guān)鍵助力。目前公募REITs市場(chǎng)規(guī)模及產(chǎn)品豐富程度仍然有限，監(jiān)管層、原始權(quán)益人、投資人，包括各類中介機(jī)構(gòu)都在摸索階段。同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和底層資產(chǎn)所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境正在出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，都恰好在這一時(shí)期通過(guò)REITs市場(chǎng)反映出來(lái)。而目前公募REITs項(xiàng)目在申報(bào)過(guò)程中采取了比上市公司還要嚴(yán)格的審核流程和審核尺度，可以預(yù)見(jiàn)的是，法律規(guī)范及政策規(guī)制都將針對(duì)所暴露的風(fēng)險(xiǎn)予以調(diào)整和放松。因此，作為長(zhǎng)線資金的代表，險(xiǎn)資更應(yīng)該在市場(chǎng)震蕩期“不畏浮云遮望眼”，緊密觀察乃至適時(shí)參與相關(guān)政策法規(guī)的完善過(guò)程中，從而助推市場(chǎng)低迷期演變?yōu)檎咄晟破谀酥镣顿Y機(jī)遇期。

第三，作為優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的載體，REITs產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值需要更深入地挖掘和發(fā)現(xiàn)。本輪REITs市場(chǎng)波動(dòng)下行的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了基本面，但現(xiàn)在市場(chǎng)仍然沒(méi)有太大起色，原因可能在于各類投資人尚未對(duì)REITs產(chǎn)品這個(gè)新興品種進(jìn)行更加深入的研究分析，對(duì)其收益和波動(dòng)的特征、配置和投資策略的選擇沒(méi)有清晰的認(rèn)知，操作同向性比較明顯。而經(jīng)過(guò)層層篩選上市后的公募REITs底層資產(chǎn)，是目前存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)代表，但具體到不同業(yè)態(tài)、不同資產(chǎn)仍然有優(yōu)劣之分，匹配不同屬性的資金也需要有所甄別和挑選，只有當(dāng)不同投資人對(duì)同類資產(chǎn)的價(jià)值形成有差別的判斷后，市場(chǎng)交易行為才會(huì)變得更加豐富，市場(chǎng)流動(dòng)性才會(huì)變得更加充裕，市場(chǎng)規(guī)模才能不斷得到擴(kuò)大。

第四，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型升級(jí)，傳統(tǒng)發(fā)展模式難以維系，新的發(fā)展動(dòng)能尚未形成，那么向存量要增量、向管理要效益則是必然的路徑。龐大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過(guò)REITs向投資者發(fā)售，再通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，不僅豐富了標(biāo)準(zhǔn)化投資品種，降低了投資者的參與門檻，讓REITs成為深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工具，更重要的是通過(guò)績(jī)效激勵(lì)提升了基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理質(zhì)量，讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)更加高質(zhì)量地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)，其收益獲取機(jī)制也使REITs成為了幫助險(xiǎn)資抵御利率下行風(fēng)險(xiǎn)穿越經(jīng)濟(jì)周期的重要工具。

誠(chéng)然，公募REITs市場(chǎng)仍有諸多不完善的地方，包括監(jiān)管政策有待繼續(xù)完善，多元投資主體進(jìn)一步引入，市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)需要不斷加強(qiáng)，但“梅花香自苦寒來(lái)”，只有守住含苞的寂寞才能享受綻放的芬芳。當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放已較為充分，長(zhǎng)期投資價(jià)值顯現(xiàn)，險(xiǎn)資應(yīng)加大對(duì)REITs投資價(jià)值的分析研判力度，承擔(dān)好負(fù)責(zé)任投資者角色，為REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，將REITs市場(chǎng)真正發(fā)展成為落實(shí)國(guó)家戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是支持“兩新一重”的使命載體。

（作者系中再資產(chǎn)投資與創(chuàng)新研究中心分析師）

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