在商品房買賣交易中,如果開發(fā)商交付與合同約定嚴(yán)重不符的房屋,購(gòu)房者能否以此為由要求解除合同?近日,在山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院審結(jié)的一起商品房買賣合同糾紛案中,法院認(rèn)定買受人武某在購(gòu)買案涉房屋時(shí)并不知道房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu),判令解除購(gòu)房合同。
法院查明,2019年4月5日,武某作為買受人,與出賣人某置業(yè)公司簽訂一份《商品房買賣合同》,約定武某以210萬元購(gòu)買置業(yè)公司開發(fā)的某樓盤商品房,附隨該合同有五個(gè)附件。附件一房屋平面圖中,案涉房屋結(jié)構(gòu)顯示了房屋的四周墻體及內(nèi)部洗手間的墻體,內(nèi)部無其他墻體,武某在該平面圖中涉及本案房屋部分簽名捺印。附件五《補(bǔ)充協(xié)議》約定:“根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)安全、消防要求、保證整體建筑完整性及商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要,該房屋室內(nèi)天棚局部可能有結(jié)構(gòu)梁、明管;室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻、穿梁套管、穿墻套管等,以上情況最終以實(shí)際交房為準(zhǔn)。”
隨后,武某支付了全部購(gòu)房款并辦理了房屋交接手續(xù)。然而,進(jìn)入房屋后的武某發(fā)現(xiàn),相比合同約定,房屋內(nèi)部多出了三堵墻,將室內(nèi)分割為大小不等的數(shù)個(gè)分散空間。武某很是不滿,于2020年11月3日向置業(yè)公司發(fā)出解除合同的通知,置業(yè)公司未予回復(fù)。武某遂向槐蔭法院提起民事訴訟,請(qǐng)求依法確認(rèn)解除其與置業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同,并判令置業(yè)公司返還購(gòu)房款及利息。
庭審中,某置業(yè)公司提交《樓盤已閱文件簽名確認(rèn)單》(以下簡(jiǎn)稱《確認(rèn)單》)及《樓盤商鋪戶型鑒賞》(以下簡(jiǎn)稱《戶型鑒賞》)。《確認(rèn)單》中公示內(nèi)容欄中載有“戶型圖”一項(xiàng),后面打有對(duì)號(hào),下方載明“本人在購(gòu)買某置業(yè)公司物業(yè)前,對(duì)本物業(yè)上述資料已經(jīng)閱讀、了解并認(rèn)可”,武某在確認(rèn)單上簽名捺印?!稇粜丸b賞》中的房屋顯示了實(shí)際存在的全部?jī)?nèi)部墻體。
某置業(yè)公司據(jù)此辯稱,武某在購(gòu)買涉案房屋和簽訂合同前,已對(duì)房屋的戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行了了解,且雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條也載明了室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻等情況、以實(shí)際交房為準(zhǔn)等內(nèi)容,請(qǐng)求駁回武某的訴訟請(qǐng)求。
此外,武某與置業(yè)公司均認(rèn)可多出的三堵墻系承重墻,不能拆除。
槐蔭法院經(jīng)審理認(rèn)為,某置業(yè)公司提供的證據(jù)無法證實(shí)武某在購(gòu)買房屋時(shí)已完全了解房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu),認(rèn)定武某在購(gòu)買案涉房屋時(shí)并不知道房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu),即房屋內(nèi)部存在三面承重墻體。針對(duì)某置業(yè)公司依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議條款主張武某不具有合同解除權(quán),法院認(rèn)為,案涉房屋因三堵承重墻的存在使得房屋現(xiàn)狀與合同約定相比發(fā)生了重大改變,已明顯超出了補(bǔ)充協(xié)議所能涵蓋的情形,故其主張依法不能成立。最終,槐蔭法院判決武某與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》解除;某置業(yè)公司退還原告武某購(gòu)房款210萬元;武某退還某置業(yè)公司案涉商品房;某置業(yè)公司賠償原告武某相應(yīng)利息損失。
宣判后,置業(yè)公司提出上訴,但未繳納上訴費(fèi)。濟(jì)南市中級(jí)人民法院依法作出民事裁定:本案按某置業(yè)公司自動(dòng)撤回上訴處理。
一方違約致合同目的無法實(shí)現(xiàn)另一方可解除合同
本案承辦法官表示,《商品房買賣合同》是買賣雙方就案涉房屋進(jìn)行要約、承諾并最終達(dá)成合意的主要載體,合同標(biāo)的物即案涉房屋的基本信息均應(yīng)在合同中予以體現(xiàn)。本案中,武某購(gòu)買的房屋系期房,在簽約時(shí)房屋并未實(shí)際建設(shè)完畢,武某無法通過房屋現(xiàn)狀了解房屋的實(shí)際情況,其獲取房屋信息的主要載體即商品房買賣合同。案涉合同中的房屋平面圖中,房屋戶型結(jié)構(gòu)并未顯示房屋內(nèi)部存在本案爭(zhēng)議的三面墻體。
某置業(yè)公司主張武某在《確認(rèn)單》中簽字確認(rèn)已經(jīng)閱讀、了解并認(rèn)可房屋戶型圖,但其提交的顯示房屋內(nèi)部存在墻體的《戶型鑒賞》,與確認(rèn)單載明的“戶型圖”名稱不一致,且《戶型鑒賞》中也沒有武某的簽名。置業(yè)公司據(jù)此主張武某在購(gòu)買房屋時(shí)已完全了解房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu),依據(jù)不足,法院不予采信。
同時(shí),房屋中存在的三面墻體,把房屋空間分割成了大小不一的數(shù)個(gè)零散空間,分別使用可用性很差;如整體使用,又因空間被墻體阻隔,很難統(tǒng)籌利用。且三堵墻體均系承重墻,無法通過拆除等方式改變房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu),這使得案涉房屋戶型結(jié)構(gòu)、布局等與合同約定發(fā)生了重大的改變,與武某在簽訂合同時(shí)對(duì)房屋的使用預(yù)期嚴(yán)重不符,已無法實(shí)現(xiàn)其合同目的。因此,武某享有合同解除權(quán),有權(quán)與置業(yè)公司解除案涉《商品房買賣合同》。
法官表示,在商品房買賣中,房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)屬于影響購(gòu)房者締約的重要因素。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與雙方合同約定的房屋狀況存在根本性的改變,導(dǎo)致房屋使用和利用價(jià)值大大降低,且已經(jīng)完全超出其購(gòu)買該房屋的初衷和使用預(yù)期,降低了其對(duì)該房屋的使用價(jià)值預(yù)期,可以按照民法典的規(guī)定,以開發(fā)商違約且其違約行為導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由,與開發(fā)商解除商品房買賣合同。
標(biāo)簽: 商品房買賣合同 置業(yè)公司物業(yè) 房屋交接手續(xù) 實(shí)際戶型結(jié)構(gòu)
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