工業(yè)用地怎么轉(zhuǎn)商業(yè)用地?
工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃,即:現(xiàn)行城市控規(guī)已將工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地必須實行招拍掛出讓”的規(guī)定,工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后,應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。
(一)前提條件:必須符合城市總體規(guī)劃,并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn),需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見。
(二)如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的,按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定,其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行,工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。
城區(qū)劃撥土地,工業(yè)用地變成商業(yè)用地,要經(jīng)過規(guī)劃部門審查,市政府同意的前提下,需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì),價格與此地塊價格有關(guān),沒有明確的標(biāo)準(zhǔn),各個地市也不同。
(一)權(quán)限問題:由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn),一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長,因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡堋?/p>
(二)原則問題:當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃,國土部門負(fù)責(zé)變更費用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定),因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)。
(三)程序問題:首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請,規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規(guī)劃同意變更,與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計條件變更。
工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地費用是多少?
工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地費用是根據(jù)具體情況不同而由所差異的。工業(yè)用地轉(zhuǎn)成商業(yè)用地,需要補(bǔ)繳土地出讓金,涉及到印花稅、契稅;土地使用稅按原規(guī)定執(zhí)行若原工業(yè)企業(yè)有優(yōu)惠,則性質(zhì)發(fā)生變更后可能優(yōu)惠將取消。
1、若是位于新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)內(nèi),則經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn),取得新的城市用地規(guī)劃許可證后向國土部門申請并重新繳納商業(yè)土地性質(zhì)的出讓金即可。
2、若是轉(zhuǎn)讓,則必須掛牌招標(biāo),并且應(yīng)繳納該土地差價的所得稅,大概每平米是補(bǔ)差價200元的費用。
3、改變用途需由有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,到當(dāng)?shù)卣M(jìn)行價格確認(rèn),才可以知道應(yīng)交土地出讓金的具體數(shù)額。
4、寫個變更用途的申請,然后報送到土地局,逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字,然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由,一般是不會批下來的,所以很可能的結(jié)局就是,如果要變性就是政府收回土地使用權(quán),重新公開出讓。和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同,然后補(bǔ)交土地出讓金。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定,土地使用稅以土地使用證確認(rèn)的面積為計稅依據(jù)。尚未核發(fā)土地使用證或?qū)嶋H占用面積超過土地使用證確認(rèn)面積的,納稅人應(yīng)據(jù)實申報,地方稅務(wù)部門核實計稅。
標(biāo)簽: 工業(yè)用地怎么轉(zhuǎn)商業(yè)用地 工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地費用是多少 工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地需要多少錢
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